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Interview: "Immobilien bringen gute Renditen, wenn …"
Die Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestments wandeln sich im Zeitverlauf. Wer seine Risiken kennt, kann sie beherrschen. Wir haben mit Dr. Marcus Disselkamp gesprochen – er ist Referent des Seminars Immobilienmanagement für Eigentümer und Investoren und ausgewiesener Experte für die Optimierung und Absicherung von Betongold.
Management Forum Starnberg: Welche Risiken bedrohen Immobilienbestände?
Marcus Disselkamp: Das sind potenziell die Finanzen, die Vermietung, die Bausubstanz und die Rechte.
MFS: Es sind also vier verschiedene Risikofelder, die Immobilieneigentümer permanent im Blick haben sollten. Wie definieren Sie das finanzielle Risiko?
Marcus Disselkamp: Es zeigt sich meist beim Unterschied zwischen vermuteter Einkaufsrendite – der Cap Rate – und der tatsächlichen Rentabilität und Liquidität nachdem das Objekt erworben ist. Makler versprechen da meist zu viel. Manch ein Hausbesitzer oder Hausverwalter macht beispielsweise Fehler bei der Abrechnung der auf die Mieter umlagefähigen Kosten, wie etwa Energiekosten und Versicherungen. Zudem steigen diese sowie die nicht umlagefähigen Kosten im Zeitverlauf, was oft nicht in der Ankaufskalkulation und Budgetplanung berücksichtigt wird. Auch Mietausfallzeiten, Leerstand, Kosten durch das Makler-Bestellerprinzip bei Neuvermietung und Vieles mehr gehören in eine seriöse Renditeberechnung.
MFS: Und das Risiko der Vermietung liegt im Leerstand?
Marcus Disselkamp: Ja, aber nicht nur. Auch die Mieter-Bonität kann sich verschlechtern, was zu verminderten Mieteinnahmen führt und letztlich zu Rechtsstreitigkeiten, die oft teuer sind. Es geht ferner darum, beispielsweise bei Büroflächen rechtzeitig an die Erneuerung der Mietverträge zu denken – auch wenn dafür Instandhaltungs- oder Sanierungsaufwendungen nötig sind. Wichtig ist ferner, unmoderne Mietflächen in guten Zeiten zu verkaufen, wenn keine Sanierung finanziert werden soll. Insbesondere die Anforderungen an die Flächenaufteilung, Bäder, Technik und Isolierung der Immobilien haben sich stark verändert. Wer da nicht mitzieht, erzielt immer weniger Mieteinkünfte. Das wirkt sich negativ auf die Rendite aus und die Verkaufsfähigkeit nimmt rasant ab.
MFS: Womit wir beim Thema Bausubstanz sind …?
Marcus Disselkamp: Richtig. Viele Vermieter denken, Stein und Beton liefern sichere Erträge für die Ewigkeit. Tatsächlich werden gute Mieten aber nur erzielt, wenn in die Instand- und Modernhaltung eines Gebäudes investiert wurde. Dazu gehören die Dämmung von Dächern, die Modernisierung von Leitungen für Wasser und Strom, von Heizungen, Fassaden und Balkonen sowie das Tockenlegen von Kellerräumen und isolierte Fenster. Wichtig ist dieses auch vor dem Hintergrund der Haftung: Undichte Gasleitungen, ummantelte Elektroleitungen, Probleme beim Trinkwasser, lose Dachziegeln, umstürzende Bäume und vieles mehr gefährden Mieter und können sowohl zivilrechtliche - wie Schadenersatz, Verlust des Versicherungsschutzes oder Vertragsstrafen - sowie strafrechtliche Konsequenzen, etwa Bußgelder bis zur Haft, haben.
MFS: Sind sich Käufer der Rechte- und Vertragsrisiken, die aus einem Immobilienkauf entstehen, bewusst?
Marcus Disselkamp: Aus meiner Erfahrung heraus: Nein. Bei professionellen Neukäufen werden alle Rechte und Dienstbarkeiten im Rahmen der Due Diligence geprüft. Aber bei Bestandsimmobilien fehlt oft dieser Überblick. Kritisch wird es meist dann, wenn das Objekt verkauft werden soll. Plötzlich fällt dann auf, dass ein Wegerecht fehlt oder das eingetragene Wohn-, Niesbrauch- oder Vorkaufsrechte, Leitungsrechte, Baubeschränkungen oder Reallasten gravierende Auswirkung auf den möglichen Verkaufspreis sowie die potentielle Nachfrage von Käufern haben. Wer will schon ein Grundstück in der zweiten Häuserreihe kaufen, dem die Wegerechte fehlen oder wo Mieter ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde.
MFS: Und oft kommen weitere vertragliche Bindungen hinzu.
Marcus Disselkamp: So ist es. Oft gibt es weitere vertragliche Vereinbarungen, die Risiken für den Immobilienbestand bergen. Nicht immer liegen beispielsweise alle Genehmigungen für aktuelle Mieteranwendungen vor – beispielsweise für das Gartenzelt eines Restaurants oder für die Nutzung einer provisorischen Dachterrasse. Oder es wird der finanzierenden Bank im Rahmen der Zweckerklärung die Möglichkeit zur Verbriefung von Krediten eingeräumt. Im schlimmsten Fall kommt man dadurch in die Fänge eines „Heuschrecken Fonds“ oder eines „Kredithai’s“. Auch können in den Kreditverträgen Regelungen zu vertraglich bindenden Zusicherungen und Nebenverpflichtungen, sogenannte Covenants, existieren. Dies kann bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers im besten Fall zu Neuverhandlungen des Darlehens, im schlimmsten Fall aber zur Pfändung oder Zwangsversteigerung führen.
MFS: Wie schützen sich Immobilieninvestoren vor all diesen Risiken?
Marcus Disselkamp: Durch laufende Information und Kontrolle. Wer die Risiken kennt, kann sie begrenzen und sein Immobilienvermögen vor Wertverlusten sichern.
Nächster Seminartermin:
Immobilienmanagement für Eigentümer und Investoren
7. / 8. Juli 2016 in Frankfurt
www.management-forum.de/immobilienmanagement
Zur Person:
Dr. Marcus Disselkamp ist seit 16 Jahren Berater und Trainer zu Fragen der unternehmerischen Wettbewerbsfähigkeit sowie der Effizienz von Immobilieninvestitionen. Aus ehemaligen Beratungsprojekten entwickelten sich Organfunktionen in der Immobilienbranche, wie z.B. als früherer Geschäftsführer eines namhaften Fondsinitiators mit über 15 Mrd. Euro Fondsvermögen oder als geschäftsführender Gesellschafter eines auf Immobilienvermögen spezialisierten Multi-Family Offices. Auch heute betreut er als Eigentümervertreter die Immobilienbestände einiger Unternehmerfamilien und unterrichtet an Hochschulen u.a. Immobilien- und Kreditmanagement.
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